17号线确定,西安TOD模式爆发,轨道上的西安真的来了!

从规划上，可以看出“阎良（富平）至机场城际铁路”线路，已演变成为地铁17号线，这也意味着西安地铁建设将迎来跨市延伸的新阶段，同时AI君也猜测地铁17号线有可能提前跟大家见面。

 

地铁的高密度建设对于西安的住宅形式也带来了一些改变，最典型的就是TOD项目的集中爆发。

TOD最简单的理解就是地铁上盖物业，虽然西安也出现过自称为TOD的项目，但并非是完整意义上的TOD开发模式。

那么，

一、真正的TOD到底是什么？

二、TOD模式下的综合开发有哪些类型？

三、TOD模式是真香还是鸡肋？

真假TOD狂飙，如何鉴定真伪？

想要充分的认识TOD核心理念，首先要知道TOD是什么？

通俗来讲，TOD模式就是以城市公共交通为导向，周边5-10分钟步行范围内，建立起集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的综合区域，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区。

它最重要的特征就是公共交通和居住地、工作地、商业体等之间可以实现无缝连接，不用开车迅速到达。

现如今TOD已经成为项目的加分项，这也导致市场上出现了真伪TOD混淆的局面，不少临近地铁的楼盘都称自己是TOD，这就像前几年地铁盘盛行时，距离地铁1公里以上的楼盘，也自称为地铁盘是一样的。

事实上仅仅只是位于地铁口，或只是盖在地铁线上的楼盘，都不是TOD，真正的TOD是要和地铁站点发生各种维度的交融。

但TOD模式也是应时而变，最初始阶段只是要求地铁站点和楼盘的地下车库连通就可以，如今这个要求已经远远不够，它的判断标准应该增加步行动线最短化和空间内容化这两个维度。

【步行动线最短化】很好理解，在前面也提到了，就是从盖在这个地铁站点上的各个楼栋，走到地铁站点的时间控制在10分钟以内。

【空间内容化】可以理解为步行通行的这段路程，需要结合一些内容来综合开发，市场普遍的做法就是结合商业。

值得注意的是，不是所有的TOD，都只能和地铁有关。
 

从官方的解释可以看出，公共交通的定义包括火车站、机场、地铁、轻轨、巴士干线等，也就是说上类所有公共交通都可进行TOD模式开发。

说到这里，也就回答了大家的普遍疑问，不是所有TOD，都只能和地铁有关，TOD也并不能单纯的用地铁上盖来解释。

谈谈你不知道的TOD项目模式

放眼全国，快速公共交通类型多样，有地铁、有轨电车、城际铁路、轻轨、快速公交等，但在城市中TOD项目开发一般还是以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。

就西安而言，目前快速公共交通系统包含西安地铁、西咸智轨、高铁、火车、机场，以及今年下半年即将开通的高新云轨，而TOD开发还是围绕地铁这类轨道交通为主。
 

西安部分地铁上盖项目

当下，西安地铁建设还在持续加速，进入了从主城区向远郊乃至跨市延伸的新阶段，围绕地铁开发的TOD项目也如雨后春笋般出现。

我们不难预见，随着地铁逐步规划建设，未来还会有更多的TOD项目出现，从开发类型来看，可以分为两大类：车辆段上盖综合开发和站点上盖综合开发。

一、车辆段上盖综合开发

很多人可能对“地铁车辆段”比较陌生，简单解释一下，车辆段就是线路末端对地铁车辆运营管理、停放、维修保养及日常检查的重要场所。

车辆段上盖综合开发包含停车场上盖和车辆段上盖，此类项目常规操作是在车辆段或停车场上方建设一个混凝土盖子，在盖子上方进行项目综合开发。

基于盖上建筑与盖下承重的要求，无法建设超高层的办公楼，因此点状的住宅布局或沿街式商业，成为地铁车辆段上盖的最好选择。

例如，软新中建轨交山海境便是车辆段上盖综合开发项目的代表，该项目占据3号线鱼化寨地铁停车场位置，属于典型的地铁停车场上盖项目。

中建轨交山海境以地铁3号线鱼化寨停车场为核心，规划打造集住宅、办公、商业、教育、公园等为一体的TOD综合体。

它的具体建造方式是这样的，先是在地铁停车场上方建盖子，盖子之上为小区停车库，顶层进行覆土绿化，全部打造成社区园林，住宅楼栋围绕盖子两侧分布。

二、站点上盖综合开发

站点上盖综合开发是以地铁站点为核心延伸场地的综合开发，这类开发须特别关注“空间一体化”、“交通换乘规划一体化”、“景观一体化”等方面，做好不同空间之间的“无缝衔接”。

最典型的例子就是位于城东的红星天铂，项目地处地铁3、6号线交汇处咸宁路C口的位置，双轨道交通跟项目自持的20万㎡爱琴海购物公园无缝相连，可以从地下负二层直接进入商场或者小区，可以真正实现地铁、商业、住宅空间的无缝衔接。

从自己家乘坐电梯直接就到地下室，楼盘的地下空间和地铁站是打通的，从通道步行就可以抵达地铁站，所有的过程都在地下完成，人不需要露出地面，不需要去户外接受风吹日晒雨淋。

居住在TOD社区是真香还是鸡肋？

在今年西安市政府工作报告中，特别指出要推进公交场站TOD模式综合开发，可以预见目标直指“轨道上的都市圈”的西安，未来在政府、西安市轨道交通集团、企业等多方的催化下，TOD发展潜力无限。

目前，全国很多城市都在实践TOD模式，它的好处也越来越突出。

对于城市发展来说，TOD最大的优势在于节约性。

TOD模式通过土地关系的合理配置，统筹利用地上和地下空间，节约城市用地资源的同时，也提升了城市土地价值。

对于居者来说，TOD最大的优势为便利性。

TOD项目作为地铁站点的一部分，除了特有的交通优势，还能给居者提供非常便利的生活圈。

生活在TOD住区，购物、休闲、娱乐、教育等需求都能满足，完全可以实现“出门地铁，下楼商业，左手居住，右手办公”的理想生活。

当然，它也有非常大的弊端，就是轨交产生的噪音影响。

其实噪音也是TOD项目一直在攻克的难点，目前主要的解决手段就是在地铁上盖项目中广泛应用减隔震技术，具体措施包括：车辆段与上盖物业之间增加隔震层；住宅建筑隔声门窗、隔声墙体改造及阳台加固改造等。

关于噪音问题，此前华商网也报道过这类事件：

地铁2号线渭河车辆段地铁在运营、检修过程中产生的噪音、震动对周边居民造成了严重影响，市民联合反映希望地铁能对该段铁轨增加遮音罩，最终得到的反馈是：产生噪音影响的小区建设均晚于地铁，建议与开发商协商，采取加装声屏障等降音措施。
由此，我们也能看出，TOD项目的噪音影响对于购房者来说是最担心的一个方面，也是开发商亟需解决的难题。

当前，TOD模式已经发展成为一种趋势，价值潜力愈发凸显，一方面，随着城市的高密度发展，主城基本进入“无地开发”，在这之下TOD项目便成为房企进驻主城的最好机会；另一方面，TOD项目一般情况下拿地价格相对较低，虽然还有很多隐形建设成本，但相较于常规项目还是有很大的发展空间和机会。

对于西安来说，TOD模式发展仍处于初级阶段，未来发展空间大有可为，可以预见，一种全新的生活方式将会在西安悄然流行。